Несмотря на стремительный рост цен на недвижимость в Стране Басков, местный рынок ипотечного кредитования продемонстрировал максимальную за 15 лет активность. По данным Национального института статистики Испании (INE), по итогам года в регионе было оформлено 25 505 жилищных кредитов. Этот показатель стал самым высоким с 2010 года, когда было выдано 30 230 ссуд, и приближается к докризисным уровням.
Указанная статистика расходится с динамикой стоимости жилья. Средняя цена квадратного метра в Стране Басков превысила €3480, увеличившись за год на 12%. В региональном правительстве такую тенденцию назвали свидетельством «устойчивого ценового давления», которое вытесняет с рынка молодых покупателей и вынуждает семьи среднего класса направлять на жилье непропорционально большую часть доходов.
«Покупка сейчас мотивирована не столько комфортными условиями, сколько опасениями, что в будущем цены станут еще более недоступными, — поясняет Альберто Марин, президент кластера строителей Страны Басков. — Те, кто располагает необходимыми сбережениями, предпочитают не откладывать решение, опасаясь дальнейшего удорожания объектов».
Рост цен напрямую влияет на структуру кредитования. Усредненный размер ипотечного кредита в регионе достиг €181 708, что более чем на €10 000 превышает средний показатель по Испании. Таким образом, покупатели вынуждены наращивать долговую нагрузку для компенсации роста рыночных цен.
Дополнительным драйвером спроса стала политика банковского сектора. В условиях, когда ключевая ставка ЕЦБ стабилизировалась около 2%, финансовые организации активизировали предложения по фиксированным ставкам. Доля таких кредитов в общем объеме выданных ипотек составила 67%, увеличившись на 15 процентных пунктов по сравнению с предыдущим годом.
Как отмечается, снижение процентных ставок уменьшает ежемесячную нагрузку на заемщика, что стимулирует выход на рынок отложенного спроса. Одновременно банки вернулись к практике кредитования до 90% от стоимости жилья для категорий заемщиков с низким уровнем риска.
Аренда проигрывает ипотеке по цене и стабильности
Существенным фактором, подталкивающим граждан к покупке, является ухудшение условий на рынке аренды. Средняя арендная ставка в регионе составляет €850 в месяц, достигая €1167 в Сан-Себастьяне.
Для сравнения, средний ежемесячный ипотечный платеж в Стране Басков находится на уровне €787. Помимо ценового преимущества, ипотека предлагает большую стабильность, отмечает Хосе Мануэль Гонсалес, президент Коллегии агентов по недвижимости Бискайи.
Анализ доходов домохозяйств подтверждает перекос в сторону приобретения жилья. Согласно исследованию правительства Страны Басков, арендаторы вынуждены направлять на оплату жилья в среднем 48% своего дохода, что превышает рекомендуемый порог финансовой устойчивости.
Владельцы недвижимости, обслуживающие ипотеку, тратят на эти цели лишь 29,8% заработка. Кроме того, в регионе исторически сильна культура частной собственности: 77% арендаторов указывают, что снимают жилье исключительно из-за отсутствия достаточного и стабильного дохода для его приобретения.
Участники рынка сходятся во мнении, что текущая ситуация не является предвестником «пузыря», аналогичного кризису 2008 года. Банковский сектор, по оценкам, демонстрирует более консервативный подход к управлению рисками.
Тем не менее, долгосрочные риски для рынка сохраняются. По прогнозам, стоимость недвижимости продолжит расти до тех пор, пока не будет увеличен объем нового строительства.
«Темпы удорожания жилья существенно опережают рост доходов и накоплений домохозяйств, — предупреждает Марин. — Основным вызовом в перспективе может стать неспособность значительной части семей обслуживать кредиты на приобретение объектов стоимостью выше €400 000».
